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    孙靓娴律师

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    共有房产如何分割

    作者:浦东房产律师 发布于:2019/10/16 14:37:23 

    共有房产

    共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。如夫妻共有房产。“共有”按其形成时的情况不同,可分为按份共有和共同共有。共同共有房产若要转让,共有房产过户须经全体房产共有人同意,否则这种处分将被认定为无效。若是按份共有,共有人需提供足够的证据来证明各自的份额,否则也是认定为共同共有。

    共有产权分割案例分析:同居期间,共有房产如何分割

    李峰和陈雪(均为化名)是一对恋人,双方于2007年8月在朝阳区共同购买了一套价格105万元的二手房。2007年9月,取得房产证和共有权证;2007年10月,双方在北京市第一公证处办理公证,证实双方对该房屋各占50%产权份额。2008年4月,双方终止恋爱关系,随后,陈雪擅自更换门锁,拒绝李峰入住。2008年6月,李峰依法向朝阳区人民法院提起诉讼,请求分割共有房屋。对于这种同居财产分割的问题,律师给出了相应的解答。

    律师分析

    共有房屋分割是一个难题,不仅仅是法律实务方面的难题,更是共有关系人之间的一个交互性难题。法律上,不论是共同共有还是按份共有,除了特别约定之外,共有人均有权要求分割其份额;法律也规定了实物分割、变价分割或者作价补偿等分割方式,但是,这些方式往往因为当事人对财产价值达不成一致意见而遭搁浅。况且,主张分割财产的共有人之外的其他共有人还有优先购买权,这种购买权尚不是必须购买共有份额的义务,使得问题变得异常难以处理。

    回归共有人之间的交互关系,我们不难发现,共有人之间多是朋友、恋人、亲人或者曾经的夫妻关系,一旦提出分割共有财产,本身就标志着这种友好关系的终结,那么,愤怒甚至敌视的情绪无时无刻不在阻碍着问题的解决。因此,我们建议,针对不可分物或者难以简单分割的财产(如房屋),除了夫妻关系之外,最好不要选择共有;如果选择了共有,那么,协商沟通,变价处理或者折价补偿是最为切实可行的办法。如果协商无果,那么只能提起诉讼要求分割共有财产,单间房屋或者其他不可分物分割时,要求法院拍卖(唯一住房除外)成为唯一途径。

    如果共有房屋尚处于按期偿还一方按揭贷款的阶段,这个问题就比较复杂了,甚至可以说比共有房屋分割本身更加复杂。共有之情感基础消失后,共同偿还银行贷款的可能性比较小,所以,由其中一方一次性还清所有贷款是最理想的方式,这样可以终结和银行的借贷关系,余下问题仅仅是双方的共有纠纷。但是,处于争议之中,任何一方也不敢冒险。

    诚然,双方可以协议约定由一方支付折价款取得整个房屋的所有权,这样,对于以银行的贷款人名义出现的一方来说,如果由其一次性还清贷款,那么,解除了因拖欠贷款而被银行追索的后顾之忧,但是,留下了向对方追偿的难题;对于非银行贷款人的一方,一次性偿还银行欠贷,只留下了向对方追偿的难题。当然,同时将房产过户到自己名下的情况除外。所以,双方选择银行托管或者第三人担保之后,实现一次性还贷了结银行贷款的方式比较可靠。


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