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    房屋产权年限是怎么规定的

    作者:浦东房产律师 发布于:2018-5-31 18:34:34 

    房屋产权年限是不变的吗 房屋产权年限如何变化

    多数购房者忽视了所购房屋的“产权期限缩水”问题,也不清楚“土地使用权”与“房产产权”是两个不同的概念。但真的细究起来,确实让人大吃一惊:房屋“产权期限缩水”使购房者的钱包瘪了不少!

    一、产权分类

    目前,我们通常所说的房屋产权大致分为三类:

    1.)住宅用地,产权年限是70年;

    2.)综合用地,产权年限是50年;

    3.)商业用地,产权年限是40年。

    二、50年产权和普通住宅的区别

    50年产权住宅,从严格意义上来说,属于房地产开发过程中出现的土地规划用途与开发用途并不完全一致的情况,用40或者50年产权的公建用途土地开发住宅 物业只是其中的一种,在房地产市场上,还存在着其他的类似情况,例如工业用途土地开发办公物业,70年居住用途土地开发办公物业等等。

    50年产权住宅与普通住宅项目的不同:

    很多购房者渴望了解“50年产权住宅”项目与普通住宅项目有什么不同。主要以下五点主要区别:

    1、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定,其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以,对于购房者应该在购房时询问清楚。目前,开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施,能按民用价格缴纳。

    2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%,而50年产权的住宅,其契税按3%缴纳。

    3、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款,但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅,如采用银行贷款的方式,只能得到五成或六成按揭。

    4、建设标准不同。如果按照公建相关要求,前者的人防和消防等建设标准较高,对开发商而言,成本将提高,但对购房者的使用影响不大。

    二、房屋产权年限计算日期

    房屋产权年限从批地之日算。房屋使用年限分两个概念:一个是房屋本身的使用年限,另一个是土地使用年限。住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。

    三、房屋产权年限期满怎么办?

    房屋产权年限期满可自动续期,我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限,居住用地是70年,工业用地50年,商业用地40年,综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。

    这个问题对于私人购房尤其显得重要,不少业主在购房时不禁产生疑问:当使用期限到了之后,房子还属于自己吗?《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

    四、住宅和非住宅用地产权到期了处理方式不一样?

    根据《物权法》的规定,房屋产权与土地使用权的期限一致。分别对住宅用地和非住宅用地作了区别性规定。即:住宅用地到期后,自动续期;非住宅用地到期后,按当时的法律规定处理。

    物权法第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

    五、房屋产权年限会缩水?

    1、正常项目拿地到开工顶多2、3年

    在不少购房者为“房屋面积缩水”纷纷选择与开发商对簿公堂的时候,却忽略了“房屋产权期限缩水”这一潜在的“窃贼”,他们不知道“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念,也没有意识到绝大部分人购买的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”情况,自然也就在不明不白中成了冤大头。

    产权减少不算是“奇怪的现象”,正常的土地使用期限是70年,但是由于拆迁、工期等各种原因,业主所拥有的产权会受到影响,也有可能是,地区规划一直在变更,导致开发商拿了地以后不能立即开发销售;还有一些开发商则存在自身捂地或者捂盘的现象。

    2、房屋产权期限直接影响购房者的利益

    对购房者而言,购买房屋只是取得了有期限的产权和有期限的国有土地使用权,要想一直拥有产权,必须在土地使用权到期后,到土地登记管理部门申请土地使用权续期,并按那时的土地价格交纳续期土地出让金。这样一来,房屋产权期限其实已经直接影响购房者的利益了。

    根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,住宅用地的使用权出让的最高年限为70年,期满后土地使用权及其地上建筑物和其它附着物所有权由国家无偿取得。也就是说如果我们的土地使用权在你居住之后的60多年后到期,而并不是真正意义上的70年,而且每个楼盘的居住使用权不一样,甚至同一个楼盘的居住使用权也不一样,也许是60年、62年、65年……业主的土地使用权到期之后,国家会因社会公共利益需要收回土地使用权,实际上我们的房屋也会被无偿收回。可见,对我们潜在的损害是很大的。


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